Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Chưa cụ thể hoá quy định về công trình ngầm

“Các nhà đầu tư, các nhà quản lý và nhân dân đang mong ngóng từng ngày, từng giờ các bộ, ngành chức năng sớm trình Chính phủ và Quốc hội quan tâm đến nội dung “quản lý sử dụng đất không gian ngầm đô thị” trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này”, PGS- TS. Lưu Đức Hải, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết.
Theo ông Hải, cần sớm có những quy định về vấn đề này để triển khai các dự án lớn như: hệ thống tàu điện ngầm, bãi đỗ xe ngầm... TP.HCM đã tiến hành thu hồi đất toàn bộ dự án để triển khai, còn Hà Nội đang tiến hành xây dựng Quy định tạm thời về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình ngầm trong lòng đất của dự án đường sắt đô thị…
Ông Vũ Sỹ Kiên, Cục Quy hoạch đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận xét, hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về sở hữu công trình ngầm. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ngầm đang tuân theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các công trình ngầm là tầng hầm của các công trình trên mặt đất chỉ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình trên mặt đất. Phần ngầm được ghi nhận trong bản vẽ kiến trúc, bản đồ mặt cắt, dự án đầu tư… kèm theo, nhưng lại không được ghi nhận trong quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
“Trên thực tế, chưa có quy định về cấp quyền sử dụng đất đối với các công trình độc lập mà chủ sở hữu không có bề mặt, cũng như xác định quyền và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình ngầm nằm đan xen với móng, tầng hầm của các tòa nhà. Cũng chưa có quy định về quyền đi qua của các tuyến đường cấp điện, nước… để xử lý các vấn đề phát sinh trong sử dụng đất công trình ngầm”, ông Kiên nhận xét.
Việc Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bổ sung nội dung về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, xuất phát từ việc một số thành phố lớn phát sinh nhiều trường hợp các tổ chức sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm. Nhưng Dự luật lần này cũng chưa quy định đầy đủ về việc thuê đất để xây dựng công trình ngầm, quy định về không gian sử dụng đất, giá đất và chế độ quản lý sử dụng.
Theo nhận xét của Luật sư Nguyễn Quang Thành (Đoàn Luật sư tỉnh Hòa Bình), so với Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ về “Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, thì quy định tại Dự luật lại “đi lùi” một bước khi quy định quá chung chung, gây suy diễn và nhầm lẫn trong quá trình thực hiện.
Điều 37 của Nghị định 69 đã quy định, UBND tỉnh quyết định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất); người sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường; đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng.
Cũng theo Điều 37 nêu trên, đơn giá thuê đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương; Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế quản lý, sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Như vậy, quy định nêu trên rõ ràng, cụ thể hơn ở chỗ, người thuê đất phải ký hợp đồng với ai, mức đơn giá thuê đất và đơn vị có thẩm quyền xây dựng cơ chế quản lý không gian ngầm.
GS - TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, việc quy định chung chung, chưa cụ thể về thẩm quyền, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… sẽ buộc phải giải quyết bằng các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn khác. Điều quan trọng là cần quy định cụ thể người sử dụng đất được sử dụng đến bao nhiêu, từ đâu thì thuộc thẩm quyền của Nhà nước.
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nên quy định rõ “tài nguyên trong lòng đất bao gồm cả không gian ngầm”, và các quy định cụ thể liên quan đến quyền sử dụng không gian ngầm.
Một số chuyên gia cũng đề xuất, trong sửa đổi Luật Đất đai có thể giữ nguyên mẫu chứng nhận quyền sử dụng đất như hiện nay và sử dụng để cấp cho người sử dụng đất công trình ngầm, hoặc ban hành thêm mẫu giấy chứng nhận để cấp riêng: chứng nhận quyền sử dụng không gian ngầm và quyền sở hữu công trình ngầm.
Bên cạnh đó, cần quy định chi tiết về việc sử dụng đất đối với loại hình này theo hướng, tất cả các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải làm thủ tục thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai và giao cho một đơn vị có thẩm quền hướng dẫn trình tự, thủ tục cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm thay vì quy định chung chung như hiện nay.