Sửa đổi Luật đất đai: Tìm ẩn số “giá thị trường”

Thứ tư - 10/10/2012 06:00

Việc xác định giá đền bù sát giá thị trường khi giải phóng mặt bằng đang làm khó cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mặc dù Luật đất đai đã được thực thi nhiều năm nhưng việc tìm ra ẩn số “giá thị trường” ngày càng nan giải.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định, giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường". Nhưng thế nào là giá thị trường là câu hỏi được nhiều người quan tâm.

Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật đất đai là nguyên tắc định giá đất. Nguyên tắc này được sửa đổi như sau: “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường", thay vì "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Tuy nhiên việc xác định giá đất “sát với giá thị trường” như hiện nay là rất khó do thị trường luôn biến động.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định giá đất bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng phải sát giá thị trường hoặc phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, lại không có tiêu chí nào để xác định thế nào là giá thị trường. Điều đó dẫn đến việc giải thích và áp dụng tùy tiện, gây khó khăn cho chính quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và người sử dụng đất có đất bị thu hồi.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi cũng như đảm để việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện thuận lợi, cần quy định rõ cơ chế xác định giá thị trường của đất bị thu hồi để đền bù giải phóng mặt bằng cho người sử dụng đất. Cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng cùng loại đất, cùng vị trí một khoảng thời gian xác định.

Ngoài ra, cần quy định cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như thủ tục để nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể thực hiện thỏa thuận. Cơ chế này có thể giảm bớt thủ tục hành chính cũng như giúp đơn giản hóa thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể đạt được thỏa thuận riêng.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Tuấn nhận định, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm nhất trong cơ chế, chính sách tài chính của Luật Đất đai. Thực tế những năm qua cho thấy, giá đất luôn biến động theo xu hướng tăng, nên việc quy định giá đất sát với giá thị trường rất khó khả thi.

“Tôi nghĩ Nhà nước phải chủ động định giá đất một cách hợp lý để người dân và tổ chức thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, giá phải được ổn định và công khai, minh bạch. Đặc biệt giá đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng phục vụ sản xuất, không thể đơn giản chạy theo giá thị trường. Giá đất cũng không thể tính đơn giản kiểu ăn xổi, vì sẽ bóp chết sản xuất, mà phải tính sao cho sản xuất phát triển được để có sản phẩm bán ra và có lãi” - ông Tuấn nói.

Ông Tuấn nhấn mạnh trong vấn đề xác định giá, Nhà nước nên giữ vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, điều tiết hướng dẫn, thanh-kiểm tra. Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy mới phù hợp thông lệ quốc tế, tránh việc “vừa đá bóng vừa thổi còi".

Khánh An